Die Linke im Rat der Stadt Essen beantragt, der Haupt-, Finanz- und Wirtschaftsausschuss
empfiehlt und der Rat der Stadt beschließt:

Die Verwaltung wird beauftragt,

1. die geplante Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B im Jahr 2026 nicht weiterzuverfolgen.

    

2. dem Rat spätestens bis zum 30.06.2026 unter Berücksichtigung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine überarbeitete Hebesatzsatzung mit differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Nichtwohngrundstücke vorzulegen. Dabei ist insbesondere darzustellen, dass ein höherer Hebesatz für Nichtwohngrundstücke nicht der Gegenfinanzierung einer Entlastung von Wohngrundstücken dient, sondern der Korrektur einer durch die Grundsteuerreform entstandenen unbeabsichtigten Entlastung von Nichtwohngrundstücken.

    

3. die Behandlung gemischt genutzter Grundstücke gesondert zu prüfen und unter Berücksichtigung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auszugestalten.

    

4. falls eine überarbeitete Satzung nicht rechtzeitig vorgelegt werden kann, dem Rat unverzüglich darzustellen, welche rechtlichen und haushalterischen Folgen sich daraus ergeben, und bis zum IV. Quartal 2026 ein Konzept für eine sozial gerechtere Grundsteuererhebung ab 2027 vorzulegen. Dabei sind insbesondere differenzierte Hebesätze, die Einführung einer Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke sowie weitere Instrumente zur Aktivierung baureifer und spekulativ zurückgehaltener Grundstücke zu prüfen.

Begründung:

Die geplante Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz von 925 v. H. verschärft die Situation auf dem Essener Wohnungsmarkt. Die Verwaltungsvorlage zeigt selbst: Einfamilienhäuser werden im Median um rund 217 Euro, Zweifamilienhäuser um rund 252 Euro, Mietwohngrundstücke um rund 376 Euro und Wohnungseigentum um rund 95 Euro jährlich stärker belastet. Gleichzeitig werden Geschäftsgrundstücke im Median um rund 875 Euro und gemischt genutzte Grundstücke um rund 502 Euro entlastet.
 

Damit macht die Stadt Wohnen teurer und entlastet zugleich gewerblich und nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke. Das ist sozialpolitisch falsch! In einer Situation, in der Mieten, Nebenkosten und Lebenshaltungskosten immer weiter steigen, darf die Stadt die Belastungsverschiebungen der Grundsteuerreform nicht auf Mieter:innen und selbstnutzende Eigentümer:innen abwälzen. Gerade in Essen erleben viele Menschen längst, dass Wohnen nicht mehr als Grundrecht behandelt wird, sondern immer stärker als Kapitalanlage. Diese Entwicklung darf kommunale Steuerpolitik nicht noch zusätzlich befeuern.

Es ist ohnehin so, dass die Grundsteuer auf Mietwohnungen in der Regel über die Betriebskostenabrechnung bei den Mieter:innen landet. Eine höhere Belastung von Wohngrundstücken trifft deshalb vor allem auch Menschen, die sich ihre Wohnung bereits heute kaum noch leisten können. Gleichzeitig drohen durch die Politik der Bundesregierung weitere Sozialkürzungen und zusätzliche Belastungen für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen. In dieser Lage müssen wir gegensteuern, statt Wohnen weiter zu verteuern.

Die Verwaltung verweist auf rechtliche Unsicherheiten bei differenzierten Hebesätzen. Diese Unsicherheiten sind ernst zu nehmen. Sie rechtfertigen aber nicht, die Belastung einseitig in Richtung Wohnen zu verschieben. Die bisherigen verwaltungsgerichtlichen Entscheidungen untersagen differenzierte Hebesätze nicht grundsätzlich. Sie beanstanden vor allem, dass die konkrete Ausgestaltung und Begründung nicht tragfähig genug war. Auch die Verwaltungsvorlage hält fest, dass sich die gerichtliche Kritik nicht gegen die Differenzierung als solche richtet, sondern insbesondere gegen die fehlende Herleitung der Spreizung und den fehlenden eigenständigen Belastungsgrund für Nichtwohngrundstücke.
 

Der höhere Hebesatz für Nichtwohngrundstücke darf nicht damit begründet werden, dass Wohngrundstücke entlastet werden sollen. Eine solche Begründung ist rechtlich angreifbar. Stattdessen muss die Stadt klar herausarbeiten, dass durch die Grundsteuerreform bei Nichtwohngrundstücken eine unbeabsichtigte Entlastung entstanden ist. Der differenzierte Hebesatz stellt diese Grundstücke damit nicht schlechter als zuvor, sondern soll eine reformbedingte Besserstellung korrigieren.

So hat die bisherige Differenzierung Wohnen nicht privilegiert, sondern eine Schieflage der seit 2025 geltenden Grundsteuerreform abgefedert. Wenn die Stadt jetzt auf einen einheitlichen Hebesatz umstellt, wird diese Schieflage hingegen festgeschrieben. Hinzu kommt, dass der Hebesatz von 925 v. H. nicht nur die Aufkommensneutralität sichern soll. Die Verwaltung berücksichtigt zusätzlich den im Jahr 2025 entstandenen Minderertrag von rund 9 Mio. Euro und erhöht den Planansatz für 2026 von 138,1 Mio. Euro auf 147,1 Mio. Euro. Damit besteht die Gefahr, dass die Grundsteuerreform zur Haushaltskonsolidierung durch die Hintertür wird – und zwar auf Kosten des Wohnens.

Auch wenn eine rechtssichere und differenzierte Satzung für 2026 nicht rechtzeitig möglich sein sollte, darf diese soziale Schieflage nicht dauerhaft hingenommen werden. Essen braucht spätestens für 2027 ein Konzept, das differenzierte Hebesätze erneut prüft und weitere Instrumente einbezieht. Dazu gehört insbesondere die Grundsteuer C für unbebaute baureife Grundstücke. Sie kann helfen, spekulatives Zurückhalten von Bauland unattraktiver zu machen. Wer Grundstücke als reine Wertanlage liegen lässt, während Wohnraum fehlt und Mieten steigen, muss stärker in die Verantwortung genommen werden. Kommunale Bodenpolitik muss sich am Gemeinwohl orientieren, nicht an Renditeerwartungen auf dem Wohnungsmarkt.